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「がっちりマンデー!!」毎週日曜あさ7時30分から

がっちりマンデー!!

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2010年11月14日放送

特集

駐車場ビジネスNo.1会社!「パーク24」

ゲスト

パーク24(株) 西川光一代表取締役社長

番組内容

今回のがっちりマンデーは、駐車場ビジネスNo.1「パーク24」。
タイムズでお馴染みのパーク24は、全国になんと約9500ヶ所の無人駐車場を展開!
年間売り上げはなんと950億円!
そんなパーク24の儲かりシステム「TONIC」とは?
カーシェアリングでがっちり!?そのワケは?
今回は、知られざる駐車場ビジネスの裏側に迫ります!!

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タイムズの知られざる駐車場ビジネスのヒミツ!

タイムズは全国に9500ヶ所、車の台数にして計30万台分の駐車場を展開!
その年間売り上げはなんと!950億円!
そんなタイムズの創業は、1971年。現社長のお父様、西川清さんが始めた駐車禁止のプレートを売る会社「ニシカワ商会」がそのルーツ。

その後、ニシカワ商会は、当時街中でチラホラ見かけるようになっていた自動式の車止め「パークロック」の代理店販売を開始。
売り上げは順調に伸びていたものの、西川社長は「パークロックの販売は売ったらその一回だけ、もうちょっと安定してお金が入ってくるビジネスはないものか?」と考えた結果、「パークロックを使って自分で時間貸駐車場を作れば儲かるかも!!」と思いついたのです!

こうして1991年、ロック付24時間無人時間貸駐車場タイムズ1号店を上野にオープンさせたのです。

こちらが、今もシッカリ営業しているタイムズ上野1号店!
タイムズにしては結構大きめの駐車場ですが、これだけの土地ですと相当お高かったのでは…?
そこで、パーク24経営企画部の野澤夢美さんに伺って見ました。

野澤さん:こちらは土地のオーナー様からお借りして運営しています。タイムズの駐車場は99%以上が借りて運営をさせて頂いてます!

そう!タイムズの特徴は、土地を持たずに「借りて」事業を行っているところ!
土地のオーナーさんはただ場所を貸すだけ。クルマ止めや料金清算機、看板など駐車場を作るための費用はタイムズが負担。そして、土地のオーナーさんにはタイムズから借り賃が支払われるのですが、停める車が多くても少なくても賃料は毎月一定。だから、オーナーさんは安定したお金をゲットできるのです。
一方、タイムズはたくさん車を停めさせることが出来ればそれだけ儲かる!
そのため、どうやったら車を停めてもらえるのかを日々研究しているのです。
例えば…

野澤さん:私どもの戦略としては、小さな駐車場を数多く点在させ、そこの需要に合った駐車場と台数を設置するということを行っています。

駐車場はお客さんに見つけてもらわないと意味がない!
大きい駐車場を作っても、一本通りが違えば素通りされる可能性がある。
そこでタイムズは、同じ地域に小さめの駐車場をたくさん作る事で、お客さんを逃がさないようにしているのです!

例えば、大通りに面した西新宿のタイムズ第5駐車場の直ぐ近くには、タイムズ第4駐車場があり、さらにこれまた近くに第3駐車場があります。
確かにこれなら、この近辺に来た車は、どこかのタイムズを見つけられるハズ!
そして、もうひとつ!パーク24儲かりのヒミツが「駐車料金」に隠されているのです!
それは…

先ほどの3ヵ所のタイムズを見てみると、ちょっとずつ料金が違う!
表通りに面していて一番停めやすい第5駐車場は、30分400円。
一本路地を入った所にある第4駐車場は、30分300円。
そして、大通りから一番遠くにある第3駐車場は30分200円。
一見、大通りに面した便利なところが高く、ちょっと奥まったところは安くしているだけにも見えますが、実はこの料金設定にタイムズ独自のちょっとした工夫が隠されているのです!

野澤さん:常に満車ですと、お客様が「いつ来ても満車だ」ということで、今度は客離れを起こしてしまうんです。ですので、必ず1、2台空いていて、いつ来てもこのタイムズは停められる、という状態を作ることが理想です。

そう!時間貸駐車場は満車になっていればいいってもんじゃない!
いつ来ても停められない駐車場は、イメージが悪くなり敬遠されてしまう。
そこで、場所に応じた細かい料金設定で、来た時になるべく1台か2台はスペースが空いているタイムズを目指しているのです!
そんな儲かる駐車場タイムズ24を作るために、パーク24にはとっても大事な仕事がある!
そこでやって来たのは新宿区の住宅街。
すると、なにやら怪しい人影が…

実はこの方、東京西営業部 開発グループの山田盛人さん。では一体、ここで何をしているのでしょうか?

山田さん:駐車場の適地を探して歩いて調査してまして、偶然空き地を見つけました。

山田さんの一番大事な仕事は、新しいタイムズになりそうな空き地を探すこと!
すると解体中の建物を発見!

こうして空き地を見つけたら、工事の看板をチェック!地主さんを探し、交渉するのです。
そんな山田さん、どんな場所を探しているのでしょうか?

山田さん:人気のあるお店、例えばケーキ屋さんや、ラーメン屋さんとか、その周りに空き地がないか候補地を探したりします。

パーク24には山田さんのような営業マンが全国に300人もおり、日々タイムズにしたら儲かりそうな空き地を探しているのです!

タイムズの儲かりシステム「TONIC」とは?

なにやら真剣な表情で携帯電話を見つめる山田さん。今度は何をしているのでしょうか?

山田さん:周辺にあるタイムズの稼動状況を見ています。混雑状況を把握することで、ここでどれだけの売り上げが立つかですとか、駐車料金をどう設定したらいいかという事を調べています。

何故、携帯電話でそんなことが出来るのでしょうか?

山田さん:TONICと言いまして、全駐車場をオンラインで接続して各営業マンが携帯で把握できるようになっています。

実は、このTONICがスゴイんです!
TONICとは、「T」タイムズ・「O」オンライン・「N」ネットワーク・「I」インフォメーション・「C」センターの略で、全国9500ヶ所のタイムズの自動清算機が無線のネットワークで繋がっており、これを使えばリアルタイムで各駐車場の利用状況・売り上げなどが一目でわかるのです!
満車が多いエリアはお客さんがたくさんいるエリアなので、その近辺の空き地を重点的に探す!なんてことが可能なのです。
逆に、このシステムを使えば人気のない駐車場のテコ入れも出来るのです。
例えば…

6台の車が停められる駐車場を、敢えて1台減らして5台分に!すると駐車スペースに余裕ができ、女性ドライバーから「この駐車場は停めやすいわ!」と評判になる。こうして結果的にトータルの売り上げが伸びたこともあるのです!
一方、タイムズの利用客は、パソコンや携帯で行きたい場所の近くにある、今現在空いているタイムズを簡単に探すことが出来る。これもTONICのお陰!
パーク24が、このハイテクシステム「TONIC」を導入したのが2003年。以来、タイムズの利益が年間5%以上UPしたそうなんです!
そして、この「TONIC」にはもうひとつ重要な働きがあるのです。
五反田にあるタイムズコンタクトセンターでは、約80名のオペレーターが電話を受けています。そのお相手は…

オペレーター:お出口の清算機に駐車券をお入れ頂いても出庫ができないということでしょうか?

そう!タイムズのお客さん。しかも、リアルタイムの映像を見ながら話してる!
なんでも東京と広島で総勢250名のオペレーターが24時間体制でスタンバイしているんだとか!
コンタクトセンター長のト部博文さんにお話を伺ってみました。

ト部さん:全国で9500ヶ所展開しておりますので、そこからのお客様のお困りのコールを受けるというところでは実際これくらいの人数が必要ということになっています。

無人駐車場のスムーズな運営を、これだけの数のスタッフが支えているってことなんです!
では、こちらでは「TONIC」がどの様に使われているのでしょうか?

オペレーター:お客様のお車なんですが、出口にあるシルバー色のワゴン車でよろしいでしょうか?ただ今ゲートを開ける信号を送っておりますので。

なんと!遠隔操作で出口のバーをオープン!

ト部さん:TONICを導入していることによって、その駐車場の画像のデータがこちらの方に展開ができるといったメリットがあります。

TONICはパーク24には無くてはならないシステムなんです!
そして、何を隠そうTONICの導入を進めたのが、デジタル大好きな西川社長!

なんでも、周りの大反対を押し切って、経常利益が27億円の時に40億円を投資するTONICプロジェクトを強行したそうなんです!

▼スタジオでは、周囲の反対をなかば強引に押し切ってTONICを導入したそのワケを伺ってみました。
西川社長:当時の駐車場はオンラインされてないですから、集金に行かないと幾ら売り上げているのかもわからない状態だったんです。それを見える状態にしたいということから始まったんですが、TONICを検討し始めた時、全国に2000ヶ所以上駐車場があったんですけど、その2000ヶ所がキチンと動いているかどうかわからないわけなんです。将来的に3000ヶ所、4000ヶ所になった時にこの状態ではダメだという危機感から導入しました。

加藤:それから、毎月一定額をオーナさんに支払うという事でしたが、そうするとタイムズさんが損している駐車場も中にはありますよね?

西川社長:あります!駐車場はどこに作るかよりも、そこに何台作るかが一番重要なんです。例えば大きな土地があって、駐車場のレイアウトを取ったら20台停められるとします。そこに20台作るのか、15台作るのか、10台作るのかで駐車場の収益状況が大きく変わりますから、そこがポイントなんです!

タイムズの知られざる儲かり戦略とは?

実はタイムズが運営しているのは普通の無人駐車場だけではないんです!
中にはこんな駐車場もあるんです。それは…

川崎市役所の駐車場!
一体、どういうことなのでしょうか?
パーク24 横浜支店運用グループマネージャー 星晃一郎さんに伺いました。

星さん:こちらは川崎市役所さんと契約して、タイムズ駐車場として運営している駐車場です。

市役所の駐車場をタイムズが運営する!もちろんお役所に用事があってきた人から料金は取れないので、60分間は無料。でも、お役所に行く以外の利用者からは、キッチリ駐車料金を頂く!しかし、大事なのはここからなんです。

星さん:夜や土日など、今まであまり使っていなかった時間をタイムズ駐車場として稼動する。うちの方としても駐車場としてスゴく魅力的な場所なんです。

これまでお役所の駐車場は、夕方以降や土日は閉まるのが普通でした。しかし、そうなると、そこはただの無駄な空間になる!
ところが、その時間が通常のタイムズ駐車場になるってこと!
川崎市役所の蔵品智夫さんにもお話を伺ってみました。

蔵品さん:ここ以外にも10ヵ所タイムズさんにお願いしているんですが、以前は庁舎に来庁されるお客様の駐車場だったわけですけど、タイムズさんのプロのノウハウによって、私どもの管理運営経費も、年間で約5000万円コスト削減がはかられました。

なんと!人件費など諸々で5000万円も経費が浮いた!その上、土地を貸している市役所にも年間数百万円の賃料が入ってくる!
タイムズも市役所も儲かり、利用者にとっても嬉しい!

実はこの仕組み、お役所以外にも3時で閉まっちゃう銀行や、病院の駐車場でも利用が増えているんです。
そしてもうひとつ、タイムズの新しいビジネスが2006年にオープンしたタイムズステーション池袋!

実はここ、6種類のお風呂が楽しめる温浴スパに、最新のエステやレストランなどがある複合施設なのですが、なんと3階から9階までがタイムズ駐車場なんです!
では、これまでのタイムズと違って何が新しいのでしょうか?
タイムズ スパ・レスタ統括支配人の小此木航平さんにお聞きしました。

小此木さん:全国的に多いのが賃貸でやっているタイムズなんですが、ここタイムズステーション池袋に関しましては、自社所有で運営させて頂いております。

そう!ここタイムズステーション池袋は、タイムズがビル自体を所有して、スパ施設と駐車場を共に運営しているのです!
駐車場とスパが一体となっているから、お化粧をしないでそのまま帰ることができる!
実は、温浴スパと駐車場の相性はバッチリなんです。
そして今、パーク24が最も力を入れているのがカーシェアリング事業!

こちら、複数の会員で車を共同使用するというものなんですが、いわゆるレンタカーのビジネスとはちょっと違うんです。
それは…

なんと!車がタイムズの専用駐車スペースに置いてある!
お客さんは車を使いたい時に、パソコンや携帯で自分の近くにあるタイムズの車を予約。

こうして会員カードをかざせばロックが外れ、車内のグローブボックスに置いてあるキーを取り出して、いつでも乗れるんです!
この仕組み、全国いたるところに駐車場があるタイムズだからこそ出来たサービス!
でも、車をシェアする人が増えたらマイカーをタイムズに停めてくれるお客様が減っちゃうような気もするのですが…?

▼スタジオで西川社長にお話を伺ってみました。
西川社長:駐車場業界って圧倒的に供給が足りない状況なんです。日本全国でどれくらい駐車場が必要かというと、一般的に2400万台の駐車需要があると言われているのですが、実際に供給されているのは700万台しかないんです。だから、1割2割減ったとしても、駐車場全体の需給バランスというのは整わないので、全く問題ないです。

加藤:まだまだ、カーシェアリングで車を持たない人が増えたとしても全然大丈夫なんですね。

西川社長:はい、最近若い人たちが車を買わなくなってきていますが、カーシェアリングをどんどん使っていただいて、車に乗る機会が増えれば将来的にはそういった方も車を買って、マイカーを持つかもしれませんので、長い目で見るとそんなに駐車場の稼動に影響するようなことにはならないと思います。

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